第112回：メインハウスとセカンドハウスの光熱費
こんにちは
こうせいです。
少し前に和歌山のセカンドハウスの電気料金の請求がありました。
和歌山のセカンドハウスはログハウスで2LDK＋ロフトで約70㎡
離れの薪ストーブ小屋の電気はまだブレーカーを落としたままです。
電気はオール電化。
電気代ですが8月は16日間を和歌山で過ごし、15日間を大阪で過ごしました。
電気代ですが、和歌山のオール電化は
１１,３７２円
大阪のメインハウスはRCマンション10階建ての6階で
3LDKで約80㎡
電気は関電、ガスも関電ガス。
７，４８９円
大阪のメインハウスですが日中は僕が事務所にいて奥さんしか在宅していなくて
奥さんはエアコン嫌いだから暑くてもエアコンをつけない。
その影響もあって電気代が安い気がします。
マンションの6階で風通しもよいのも原因かも。
和歌山ですが大阪より３度ほど気温が低いと言っても僕は大の暑がりなので
家にいるあいだはずっとエアコンをつけています。
なので１月の約４，０００円弱ですが和歌山の方が電気代が高いけど
これは僕が家にいる時間が左右されていると思うので、
電気＋ガスの大阪とオール電化の和歌山との差はそんなにないかと。
ただし、オール電化なのでIHコンロですがお湯が沸くのが遅いし、
炒め物の火力が弱く感じられます。
浄化槽のブロアの電気代はしれてると思うし。
セカンドハウスの周りが暗いのでソーラLEDライトを5個ほどつけてます。
水道代はまだわからないけど大差ないでしょう。
和歌山では事務所で使っているポケットWiFiを持って行って
アマプラやネットフィリックスも快適に視聴可能。
因みに光回線はきてません。
実は来週で結婚28周年です。
熊本へ4日間行ってきます。
僕は仕事では何回か行ったけど観光はしてません。
奥さんも初めて。
去年の結婚記念日は長崎へ行きました。
来年の29周年は鹿児島を予定してます。
なんとか元気な内に夫婦で日本の都道府県を全て制覇するのが
目標です。
まずは九州を制覇したら次は東北を目指します。
今週の後半から和歌山に戻りますが少し涼しくなりそうなので
ウッドデッキの塗装や屋根を付ける工事に取り掛かります。
怪我しないように頑張ります。
第111回：2拠点生活開始から2か月半が経過しました。
こんにちは
こうせいです。
ブログも1度怠けると書かなくなりますね。
６月末にセカンドハウス兼事務所を決済し翌日から
和歌山の物件にだいたい2泊3日から3泊4日で住み、
残置物の撤去や簡単な補修作業。
大変だったのが草刈り作業でした。
真夏の炎天下の中ですがなんとか3日間かけて刈りました。
後から聞いたら9月の今頃が草刈りにはよいらしいです。
その通り、現在はまた草が伸びてきて来週あたりにまた刈ります。
このセカンドハウス兼事務所ですが、和歌山県中紀の漁港近くの物件で
海まで徒歩5分、海抜が11ｍで塩害もあまりありません。
徒歩5分の海ではサビキ釣りや穴釣りでガシラ、ジグでアオリイカやカマス等が
釣れます。
土地が約165坪。
建物はログハウスで2LDK＋ロフトで70㎡。
離れの薪ストーブ小屋が約30㎡。
築12年で売主さんが土地を買い建物は半分セルフビルドで建てて
約3500万円かかったようです。
ご主人が亡くなり奥様が売りに出していて僕が法人名義で三分の一以下の
1000万円で融資（10年間）を使い購入。
セカンドハウス兼事務所なので。
今回は仲介さんに入ってもらいましたがこのまま綺麗に手入れをしていれば
10年後でも1000万円以上で売れますと言われましたし、僕もそう思ったので
購入しました。
田舎生活なのである程度は予想してたけど、1番びっくりしたのは
ムカデです。
大阪では見れないほどデカくて赤いムカデ。
石段や花壇で何匹か発見。
思わす大声がでますね。
そして室内では2回ほど小さなムカデを発見。
ネットで調べて薬剤を買って噴霧器で防虫処理を念入りに実行。
効果てきめんで虫の数は激減しました。
それと驚いたのがアナグマです。
夕方ですが前の道を堂々と歩いていました。
僕の物件ですが小高い丘にあり、ご近所は程よい距離に10軒ほど。
その内3軒が大阪からの移住のご夫婦。
1軒が和歌山県からの移住のご家族。
僕を含めた5軒が大阪と和歌山の2拠点生活組。
1軒が愛知県との2拠点生活です。
引っ越し時に洗剤の手土産を持てご近所には挨拶に行ったので
いろいろ教えてもらいました。
僕たち夫婦が最年少なので。
なので最初は家庭菜園をしようと思ってましたが断念。
畑をしている人は柵が電気柵を使ってます。
僕も一昨日ですが、花壇とシークワーサーの木をアナグマに堀り返され
たので薬と電気センサーを設置しました。
とにかく田舎は虫と害獣との闘いです。
夜は道が暗くて懐中電灯が必須です。
歩いて7分のほど場所に居酒屋があるんですが帰りの道中を考えると
まだ行けてません。
奥さんが夜道の蜘蛛が怖いので。
なので毎日家飲みですよ。
最寄りのコンビニは約6キロなので歩いても１時間以上。
自販機は歩いて5分でジュースとビールが買える。
しかし、車で10分程信号のない道を走ると大きいスーパーが
6店舗ほどあり、魚介や肉、野菜が安くてボリュームがあります。
何故かスーパーが隣市には密集しており、農家の方が直接スーパーに
野菜や果物を置いていくので新鮮で安い。
大阪で太刀魚をスーパーで買うと安くても1尾が980円ですが
和歌山では1尾が298円が氷上に置かれていて言えば職人さんが
捌いてくれます。
ハマチやタイも980円で刺身にできます。
イオンはありませんが地元のショッピングモールがあり中には映画館、
ボーリング場が併設。
メイン道路の2キロ以内に、マクド、ミスド、ケンタ、牛丼店、回転すし
うどんチェーン店、コメダ、ガスト、王将、和歌山ラーメン多数、
100円ショップ多数、コーナン、コメリ、しまむら、ツタヤ書店、
ドラッグストア多数、インド料理、スーパー銭湯
居酒屋多数でカフェ等も多く、国道沿いには安い食堂も多数あるので
生活するには困りません。
地元の人が言うにはユニクロとジーユーが来れば最高だと言ってます。
なので食べる分には大阪より和歌山の方が安くて美味しいものを食べてます。
ほとんど毎日魚を食べてます。
あと渋滞が無いのがうれしいです。
家からスーパーまで海沿いに車を走らせ10分。
大阪では自宅から事務所まで和歌山の自宅とスーパーまでの距離が
ほぼ同じなので1時間弱かかります。
特に今は大阪モノレール延伸工事で朝の渋滞がひどいので
工事が始まってからは1時間以上かかります。
なので最近は週の4日を和歌山で過ごしています。
和歌山で何をしているかですが、天気の良い日は車で7分の
海水浴場でサップをしたり、先週までは海で泳いでました。
夕方になると車で3分走ると漁港があり、北に行っても南に行っても
車で5分走るといろんな漁港があるので釣り場には困りません。
ログハウスのデッキを補修したり、薪ストーブ小屋の補修をしたり、
ダラダラしていたら1日があっという間に過ぎてます。
一応事務所も兼務しているので町役場に行って、空き家購入の相談を
したり、売り物件の内見もしてます。
本来、この場所でもセカンドハウスの賃貸や民泊も予定していますが
毎日が自由なのでダラダラと過ごしているいのが実態でブログもずっと
サボってました。
夕方になると涼しいので玄関デッキでビールが日課でした。
大阪ではマンション暮らしで6階なので蚊も上がってこないけど
和歌山では子供の時以来の蚊取り線香です。いい匂い。
車も前で洗えるので楽ちんです。
しかし、ダラダラし過ぎたので涼しくなったタイミングで少し動こうと
思います。
裏のウッドデッキに屋根を付ける、
外壁の窓枠の色を塗り替える。
人工芝を敷く。
薪ストーブ小屋をカフェ風にリノベーションする。
ブリ、ヒラメ、カツオをルアーで釣る。
そして過疎化が進むこの土地に若い世代を呼ぶのは難しいけど
セカンドハウス利用や移住者、特に定年後の高齢者をターゲットにして
高齢者の町にして、そこに介護事業者を誘致すれば高齢者にとっても
介護事業者にとってもWINWINの関係が作れるはずです。
車で6分ほどで国立病院あり。
僕も以前は介護事業を経営していたので田舎の過疎地でのヘルパ―派遣は
距離移動が長く、高齢者の密度も少ないので多少報酬単価が上がりますが
経営は厳しです。
逆に都会のマンションや住宅密集地だと高齢者も多く、ヘルパーさんの
移動時間のロスが少なく、高齢者の密度も高いので利益が出ます。
和歌山のこの町も高齢者を誘致して高齢者ばかりになると介護事業者を
呼びデイサービスセンターを作ると送迎も近距離ですみ
ヘルパー派遣の移動も少なく次から次へと仕事も入ります。
高齢者に優しい便利な町を目指して役場と方と交流を開始しました。
今のところですが、便利な大阪とリラックスできる和歌山との
2拠点生活がバランスがよく穏やかに過ごせる感じです。
8月の台風では物件の被害が多少ありましたが保険適用で一安心。
大阪に物件を持っていますが清掃や簡単なDIY、剪定や高圧洗浄は自分で
するので今のところ和歌山への永住は考えていませんが将来、
全てを管理会社にお願いして和歌山に永住するか、また違う場所に
移住するかは今後次第です。
今はダラダラを楽しんで生きてます。
第110回：ベトナム不動産の収益表が届きました。
こんにちは。
こうせいです。
今月の２７日には和歌山のセカンドハウス決済があり、当日の決済後から
まずは３泊ほどして生活の基盤を整えます。
新しい名刺も届き、新たに和歌山オフィスの住所が追加されました。
少し前にベトナムからメールが届きました。
約５年ほど前から所有（レンタル）しているホテルコンドの1室。
日本円で約1650万円で購入。
購入できません。
現地に法人を作れば購入できたと思います。
なので契約はレンタルプログラムです（50年間）。
今年のインカムゲインはいくらでしょうか。
去年1年で僕の所有する1室の売り上げが約31億ドン。
日本円で約1500万円。
僕の取り分は8％。
なので約120万円。
ベトナムではここに10％の税金がかかります。
ベトナムの銀行に振り込まれるのは約110万円ほどです。
利回りで言うとネット利回りが8％です。
最後の売り上げに10％の税金がかかるのみです。
部屋の清掃や備品の修理等はホテル側持ちです。
毎年約110万円が積みあがっていく感じです。
最初は買って大丈夫かとドキドキしましたが去年の末に
このホテルに泊まり、実際に良いホテルでした。
コロナがなければ毎年行ってたでしょう。
あと10年持つと購入費はカバーできるので売却のキャピタルゲインを
どれだけ狙えるかが大事です。
それとベトナムからの出金手続きがかなり煩雑なのが厄介です。
これが沖縄の物件だとお金の送金に関しては樂なのですが
沖縄の新築コンドでこんな利回りは皆無ですからね。
今年の繁忙期はほぼ退去がなかったけど先月から来月にかけて
５室ほど退去が続きあと1室が空室となってます。
なんとかあと1室が決まり来年の繁忙期まで満室経営を継続したいです。
そして和歌山でも賃貸物件や民泊物件を開拓します。
人生まだまだこれからです。
第109回：外壁の破損。インボイスがもうすぐ開始ですね。
こんにちは。
こうせいです。
昨日、自販機の業者様よりお手紙が。
インボイス開始にあたり当方の番号を教えてくれと。
弊社は課税事業者として申請済みです。
少し前に顧問税理士の先生と飲んでた時もボヤいてました。
僕の会社の規模だとさほど不便を感じないのでどちらも賛成なんですけどね。
そして自販機の飲み物もさらに値上げです。
物価高に賃金上昇が重なればいいけどまだまだ厳しい状況です。
そして本日、毎月の物件状況確認をして頂いている方より連絡があり
築5年のアパートの外壁が破損しているとのこと。
現場に行ってみると。
業者さんに見てもらうと、真ん中に足をかけて飛び越えようとしたんではと。
このままだと外壁が落下しそうです。
とりあえず保険屋さんに保険適用か聞いてみます。
不動産賃貸業は毎月一定額のお家賃を頂きますが金額のMAXは決まっており
これが経年とともに下落していきます。
しかも退去によるリフォーム代や客付けのAD代、
固定資産税、火災地震保険料、修繕積立費、共用部分の電気代、
そして銀行への返済といった固定費の出費。
（最初に不動産取得税あり）
今回のような突発的な破損による出費が発生します。
僕の対応としては、倒産防止共済へ毎月１０万円。
これは全額損金。
もうすぐMAXの８００万円。
将来の大規模修繕と経費扱いにします。
銀行へ毎月修繕積立として３万円。
もうすぐ２００万円。
あと５,６年で１回目の大規模修繕として３棟まとめて実施しますが
その頃には倒産防止共済金と銀行の積み立て金で１４００万円ほど貯まって
いるのでさらにその後の２回目の大規模修繕も賄える計算です。
築古のRCアパートの２回目の大規模修繕は銀行融資を利用します。
いろいろ計算した上で家賃の使い道を考える事で不動産賃貸業が
安定するものだと実感します。
第108回：パッケージ型消火栓を設置したら約300万円でした。
こんにちは。
こうせいです。
物件に古い貸倉庫が1棟あります。
去年の秋あたりに消防署から立ち入り検査があり消火栓を設置しないと
貸倉庫として賃貸できなくなると言われ合い見積もりの結果、
地元の業者にお願いしました。
本当は年末までの設置予定でしたがのびのびになり一昨日にやっと
消防署の方と立ち合い検査があり無事パスできました。
今回お願いした消防設備業者の方とお話をしていると、自治体によって
検査の難易度が違うそうです。
僕の持っているこの倉庫の自治体はかなり緩いと言ってました。
倉庫の中は荷物がてんこ盛りで消火栓の高さ以上に荷物を置いてますが
他の自治体では消火栓の高さより低くしないとダメな自治体もあるようです。
ちなみにパッケージ型消火栓はこんな感じ。
消火器をかなり大きくした感じでこれを倉庫の面積により台数が決まります。
お値段ですが９台設置し、消防署への申請、立ち合いを含めて約３００万円でした。
この倉庫の約１０か月分のお家賃です。
この自治体は去年から工場に立ち入る回数を増やしているので消防設備業者が
多忙を極めていると言ってましたね。
不動産賃貸業は何もなければいいですが、こういった出費に備えて
日々節約と貯蓄は大事です。
今日の大雨で物件に損害等がなければいいのですが。
第107回：やっと契約まできた。
こんにちは。
こうせいです。
セカンドハウス兼事務所の物件ですが本日、やっと契約まできました。
手付金をお支払いし、決済は６月末で決まり。
始めて売主さんとお会いしました。
定年の数年前からログハウスのセカンドハウスを計画し定年後に
移住されたそうです。
母屋と別に離れがあり、そこはご主人の趣味の部屋。
丸のこやDIYにかかせない工具が山盛り残されており、そのまま残置物として
引き受ける事になりました。
薪ストーブもあるので楽しみです。
母屋のログは築約１２年で新築から５年でご夫婦で外壁塗装され
更に５年後は体力の限界により業者さんに外壁塗装をお願いされたようなので
僕が引き継いだら３年後くらいに外壁塗装をしようと思います。
ログハウスなので５年くらい１度、防水とログの塗装をすれば100年は
もつようですね。
ご主人が２年ほど前に亡くなったのが今回の売却の理由で
子ども達はログハウスに興味がなくこのままだと負動産になって
しまうのを危惧しての決断だったようです。
残置物を含め全て有効活用させて頂く事で安心されていました。
なかなか田舎に別荘やセカンドハウスをもって、子供達に相続させようと
思っても子供達にその気がなければ難しいです。
ある程度、子供達とも早い段階にで意思確認をしておくとよいかもしれません。
さて、６月末になればやっと所有権移転され会社所有になります。
この物件はアパートローンの根抵当の範囲で物件に抵当をつけることなく
融資を受けました。
耐用年数が残り１０年。
融資が１０年で月に約９万円の返済。
法人購入なので相続は関係ない。
子供達2人はこのログハウスを楽しみにしていて、僕の友人達も
楽しみにしています。
10年持ってその後売却しても購入価格で売却できる予定。
その為に結構な指値を入れました。
その為にも綺麗に建物を維持しないと。
いざセカンドハウスを購入となるとドキドキします。
融資を受けているので借金です。
アパート融資と違ってセカンドハウスは賃貸料を頂きません。
まさに負動産。
しかし、この環境で暮らす時間をお金で買うと思ったら
楽しみです。
手付金を払ったのでドタキャンはないと思うけど。
第106回：2拠点生活にもう少し。そしてゴルフのコースデビュー。
こんにちは。
こうせいです。
一昨日ですが物件の高圧洗浄をしているとついにホースが
断線。
４年くらい前に購入して恐らく50回以上は使ってます。
早速モノタロウでホースを注文しました。
今年の３月に買い付けを入れていたセカンドハウス兼事務所ですが
売主がGWは家族で過ごしたいから5月末に決済と言ってましたが
仲介さんから連絡があり結局、GWはこの物件に行かず、
６月２７日の決済で落ち着きました。
が、こんな感じなので夏休みを家族で過ごしたいと言い出すかもしれません。
もし６月２７日に決済できれば大阪と和歌山での２拠点生活を開始します。
車で２時間以内。
セカンドハウスから海まで歩いて６分。
海の半分は漁港で釣りができ、少し歩くと地磯がありグレが釣れるそうです。
もう半分は海岸なので散歩に最適。
海水浴場は車で10分で沖縄の海のように綺麗です。
ただしサンゴはありません。
ここは1年を通してサップもできます。
事務所も兼務しているので和歌山での不動産賃貸物件と民泊物件も探しています。
少し前に高校の友人が亡くなったと聞きました。
僕は今５２歳ですが今まで１０人ほど先輩後輩を含め訃報を聞いてきました。
人生ってどうなるかわかりません。
世の中と違う生き方？レールを外れている？
人からどう見られようと人生１度きりなので自分に正直に
生きようと思います。
今後は夫婦で穏やかに過ごしたい。
２拠点生活をすることで新しい出会いや知らない世界を見れるかも。
そして先週の金曜日に夫婦でゴルフのコースデビューでした。
以前にレストランをしていた時の常連さんで、ドクター夫婦に
連れて行ってもらいました。
初コースなので河川敷のコースがいいよと言われ、自宅からも近い
淀川河川敷の京阪ゴルフ倶楽部。
最初の１打は緊張しましたがティーショットはほぼ真っすぐ飛びました。
ただしアプローチとパターには苦戦しました。
ハーフを終わりランチを食べ天気も良く最終は９３でした。
始めてなので余裕がなく打数は100円ショップで買ったカウンターで。
９３打で終了。
パーが3回でした。
奥さんは途中からカウンターを諦めてました。
恐らく１３０打ほどでしょうか。
１００切りと言いたいとこですが、河川敷のフラットでショートコースが
多いコースなので本来のコースだと１２０～１４０くらいですかね。
ドライバーも真っすぐ飛び気持ち良かったですよ。
146Yのホールでは７番アイアンでピンそばでバーディーかと思いましたが
甘くはなくパーでした。
30Y前後のアプローチとパターがとにかく難しい。
来週あたりに山の中のコースでプレーしたいと思います。
プレーを終えて風呂に入って帰りたい。
そしてカートに乗ってみたい。
1年と２か月を毎週１回のレッスンを受けてきてやっとデビューしたけど
楽しかったので、今後は夫婦の共通の趣味としてゴルフを楽しみます。
因みに昨日、ゴルフレッスンの前にショートコースを回ったけど
ボロボロでした。
そうそう、ワークマンで買ったゴルフ用半ズボンは1900円なのに軽くて最高ですよ。
グローブもワークマンですが丈夫です。もう3個目。
社会人３年目の長男が会社の先輩と初の打ちっぱなしに行くようなので
自宅で僕がレッスンしてやります。
将来、息子達とゴルフと行ければ最高でしょうね。
