第109回：外壁の破損。インボイスがもうすぐ開始ですね。
こんにちは。
こうせいです。
昨日、自販機の業者様よりお手紙が。
インボイス開始にあたり当方の番号を教えてくれと。
弊社は課税事業者として申請済みです。
少し前に顧問税理士の先生と飲んでた時もボヤいてました。
僕の会社の規模だとさほど不便を感じないのでどちらも賛成なんですけどね。
そして自販機の飲み物もさらに値上げです。
物価高に賃金上昇が重なればいいけどまだまだ厳しい状況です。
そして本日、毎月の物件状況確認をして頂いている方より連絡があり
築5年のアパートの外壁が破損しているとのこと。
現場に行ってみると。
業者さんに見てもらうと、真ん中に足をかけて飛び越えようとしたんではと。
このままだと外壁が落下しそうです。
とりあえず保険屋さんに保険適用か聞いてみます。
不動産賃貸業は毎月一定額のお家賃を頂きますが金額のMAXは決まっており
これが経年とともに下落していきます。
しかも退去によるリフォーム代や客付けのAD代、
固定資産税、火災地震保険料、修繕積立費、共用部分の電気代、
そして銀行への返済といった固定費の出費。
（最初に不動産取得税あり）
今回のような突発的な破損による出費が発生します。
僕の対応としては、倒産防止共済へ毎月１０万円。
これは全額損金。
もうすぐMAXの８００万円。
将来の大規模修繕と経費扱いにします。
銀行へ毎月修繕積立として３万円。
もうすぐ２００万円。
あと５,６年で１回目の大規模修繕として３棟まとめて実施しますが
その頃には倒産防止共済金と銀行の積み立て金で１４００万円ほど貯まって
いるのでさらにその後の２回目の大規模修繕も賄える計算です。
築古のRCアパートの２回目の大規模修繕は銀行融資を利用します。
いろいろ計算した上で家賃の使い道を考える事で不動産賃貸業が
安定するものだと実感します。
