第100回：強風の後のお決まり事。新築建売アパートはありかな。
こんにちは。
こうせいです。
昨晩は凄い強風でした。
朝起きてベランダから外を見ると一面雪がかるく積もってました。
車も雪で覆われてる。
強風の翌日は物件チェックです。
4年経過した木造アパートの目隠しシェードが3か所強風で外れていました。
結束バンドでとめているので定期的に交換はしていますが強風の後は
必ず何枚かのシェードの結束バンドが切れています。
本日は3枚切れていたので速攻で交換。
大阪でも僕が住んでいる北河内の平地では朝起きたら雪が積もっていたけど
事務所のある中河内にくると雪は全く積もってませんでしたね。
距離でいうと13㎞ですが。
少し前に買い付けを入れた駅前RC物件。
約1億の価格ですが大規模修繕分を指値で入れましたが
売主さんは250万円しか譲ってくれずに断念しました。
この物件は耐用年数越えですが利回りは約8．5％。
ならば新築建売アパートの7％を買ったほうがいいんじゃないかと
思う日々です。
土地から建てる方がよいのですがその土地も大阪での価格では
利回りがそれほど変わらず。
ずっと追いかけている建売アパートの価格も右肩上がりなので、今の
物価上昇やこれからの日本経済を考えると物価を含め不動産価格も下降しないかもと
考えます。
中古物件に関しては金利上昇による価格下降はあるでしょうが新築に関しては
コロナ、ウクライナ、設備品の高騰による価格上昇のみかと。
理想は賃金が上昇し物価も上昇するのが日本経済の理想。
昨年、ベトナムに行きましたが３年ぶりなのにホーチミンの物価は
上がっていました。
ホテルのバーで飲むベトナムビールはスーパーで買うと90円なのに
バーだと900円。
レストランの価格も上昇。
街の屋台のバインミー（サンドイッチ）も120円から140円になってる。
以前なら新築建売アパートには興味はなかったけど今なら7％、
もしくは6％後半で買っても物価上昇のあと賃金も上昇すれば今後
アパートの家賃も上げることが可能かもしくは家賃の下落の可能性は
なくなるのではと思います。
立地がよれば家賃を上げれて利回りアップかもと妄想しちゃいます。
最初の不動産投資で新築建売木造アパートで劣化対策等級3級を取得していて
30年融資を元利均等で考えると。
木造アパート新築価格が
１００.０００．０００円
利回りが6．8％で年間６．８００.０００円
月の家賃が約５６０．０００円
管理会社の管理料が3％（清掃なし）で振り込まれる家賃が
５４３．２００円
１００.０００．０００円を金利1．0％の元利均等の３０年だと
毎月の返済が約３２２．０００円
５４３．２００円－３２２．０００円＝２２１．２００円
（返済率59．3％）
金利が2．0％だと返済が約３７０．０００円で残りが１７３．２００円
（返済率68．1％）
金利が3．0％だと返済が約４２０．０００円で残りが１２３．２００円
（返済率77．3％）
以上を考えると金利1％までだと年間の固定資産税、火災保険、修繕積立費、
空室家賃、仲介費用、光熱費、リフォーム代等を抜いても税引き前で
年間約150万円ほど残りますが金利が3％以上になると儲けるという事は
厳しくなります。
元利均等で30年の融資を引いているので残金の減りも遅い。
30歳で始めるのなら60歳で返済が無くなり新築から3割前後の家賃下落の価格でも
暮らせるでしょうけど、今現在の暮らしに家賃収入を反映するには厳しいかも
しれません。
それも金利次第ですね。
それだと不動産投資をはじめるなら戸建投資でこつこつ積み上げるか
築古一棟高利回りがいいでしょうがその築古一棟も低利回りなんですよね。
メンテンナスと客付けを考慮し僕の場合は第2法人で新築建売アパートを
購入しようかといろいろ見て回ってます。
第1法人で暮らしているので第2法人での出費はありません。
金利1％台だとＣＦも出て蓄積できます。
仮に金利が3％になってもＣＦは僅かでも持ち出しはないので
資産は増えていきます。
無理して6％台の新築建売アパートを買う必要はありませんが
僕の場合、第1法人は長男が将来、承継する予定です。
その為に長男自ら不動産会社に就職しました。
僕は会社を継いでくれとは言ってませんが長男の意思でしょう。
そうなると将来、会社（不動産）を長男が継承すると次男にも
資産をと考えてしまいます。
個人の不動産だと贈与税や相続税が発生するので法人の方が資産を
承継させやすい。
また法人からの報酬があると何か（病気、けが、リストラ等）あった時の
セーフティにもなります。
規模としては第1法人より小さいですが今後は僕の頑張りで次第で大きくする
事が楽しみになるかもしれない。
そう考えると新築建売アパートもありで、今後はさらに価格高騰が
続くかもしれません。
本音は土地から建てて10％弱の新築アパートが理想なんですけどね。
最近、ジョギングしていると自宅から徒歩7分、駅から徒歩5分の場所が
更地になっていて以前から見ている建売アパート会社の看板が。
速攻で電話するとアパートを建てると、しかも1ＬＤＫから2ＬＤＫ物件。
これから建築確認申請ですが、早い段階で契約するとサイディングや
クロス等の指示が出せるかもしれない。
物件名も決めれるかも。
銀行からは融資の土俵にあげてもらってます。
建売アパートでもこれだと愛着がわきます。
でもきっとお高いんでしょうね。
