第64回：RC物件の戸当りゴム交換とキャッシュフロー。
こんにちは。
こうせいです。
RC物件の清掃をしていると玄関前の戸当りゴムが破損や無くなっている玄関が
ほとんど。
見栄えも悪いので全戸交換することに。
スーパービバホーム２か所をまわって買ってきました。
同一種類が36戸無かったので4種類を購入。
南棟の18戸は黒バージョン。
東棟の18戸は西日がきついので白バージョン。
１個、税込み107円でした。
こんな感じで劣化やゴムが無い戸当りも。
ネジも新品を購入し36戸全て交換。
空調服は最高ですね。
でも交換後は即シャワーでした。
このRC物件は今年で築30年です。
去年は水漏れもありました。
これからも経年劣化でいろんな修理、工事が発生するでしょう。
その時の為にも保険に入っていますが。
このRC物件のCF（キャッシュフロー）ですが
2LDK×36戸（満室）
内1戸は弊社事務所なので35戸分のお家賃になります。
駐車場が13台（満車）
内2台は弊社営業車用なので11台分です。
1月のお家賃と駐車場代で約260万円。
そこから管理会社の管理費が3％。
設備管理会社が定額で４万円弱
これは他の木造アパート3棟の設備管理費込みです。
設備管理ですが浄水槽管理清掃、消防設備、夜間、早朝土日祝の管理対応も
お願いしています。（4万円弱に入ってます）
以上の2点が家賃から引かれて管理会社から入金されます。
なので1月の入金が約248万円。
そして銀行への1月の返済が約98万円。
残り18年。
残りが150万円。
エレベータがあるので毎月19，800円エレベータ管理会社へ。
固定資産税が約240万円。（毎月約20万円）
これでCFが約128万円です。
そこから退居があればリフォーム代、入居でAD代。
火災地震保険料。
修繕代。
将来への大規模修繕の積み立ては物件ごとに実行。
この物件は毎月20万円を積み立てています。
将来は最悪、大規模修繕費をキャッシュでも大丈夫です。
もちろん融資をお願いしますが。
個人、法人での税金もかかってくるので思った以上に手残り家賃は
少なくなります。
戸建てが10戸ほどありますが入退去も少なく管理もほぼ不用で
木造なので固定資産税も安く、火災地震保険料安め。
毎月50万円ほどのCFがあるので手堅いです。
小さな事や清掃、簡単なDIYは自分で行います。
ちょうど体も動かせてコスト削減で一石二鳥ですからね。
日曜日は次男が帰省で帰ってきますがちょうど次男の誕生日なので
夜は焼肉に行ってお祝いします。
この年齢になって両親と一緒にご飯を食べてくれることに感謝です。
僕が次男の年頃なんて親と一緒にご飯や遊びに行くなんて嫌でしたから。
長男は25歳ですが来年あたりに結婚の話もでてきたようです。
人生はあっというまですね。
いろいろトライして楽しみましょう。
