第72回：犯人は現れず。リフォーム終了のお値段は。
こんにちは。
こうせいです。
前回のタバコ放置の犯人ですが昨日は現れませんでした。
防犯カメラ本体も取り替えたのでマメにチェックします。
警告文を各所に掲示したのでそれが効いているかもしれませんね。
RCマンションの1階角部屋が退去しリフォームが終了しました。
退去後すぐに次の入居が決まりました。
近くに住んでいるブラジル人夫婦と小学1年生になる息子が１人。
同じ校区で広い部屋を探していたようです。
仕事もしっかりしていますし、義務教育中の約9年間は住んでくれそうです。
先ほどウォシュレットを設置していると仲介さんと一緒に部屋に来たので
挨拶しました。
日本語も上手い。
奥さんがメッチャ美人。
リフォームした部屋を見て綺麗でお洒落だと喜んでました。
余っていた照明を1つプレゼントしました。
さて１２年ほどの入居でタバコも吸っていたのでクロスと床材は全て交換。
洗面台の交換。
畳の表替え。
襖は張替。
アコーディオンカーテン交換。
網戸張替。
キッチン水栓交換。
ハウスクリーニング。
以上のリフォーム代が税込み約３８万円でした。
自分でやったＤＩＹはウォシュレット設置、風呂場の鏡設置、
トイレのダブルホルダー設置。
木部塗装。
この材料代が約２万円。
リフォームは管理会社にお願いしております。
簡単な指示書を渡します。
以前はアクセントクロスに1000番台を使ってましたが
そこまで拘らなくても満室になるので今は標準クロスしか使いません。
最新のサンゲツ標準クロスも木目調や色付きのクロスが増えたので
アクセントクロスとして十分。
10月から単価も上がりますからね。
僕が不動産を始めた８年前は標準クロスが1Ｍで550円でした。
今は1Ｍが700円、1000番台が900円。
かなり安いと思います。
今回の業者さんへの指示は天井クロスはサンゲツのＳＰ2903。
この部屋は東側の1階なので午後からは暗くなるので天井は明るめの
木目調クロス。
汚れが目立たないので退去してもそのまま使えます。
壁クロスは白系でお任せ。
床はお任せで白系の木目調ＣＦ。
和室も最近流行りの洋室化はしません。
そのまま畳です。
トイレと洗面所のクロスは業者さんチョイス。
洋室の写真は撮り忘れ。
以前はこの物件のＡＤは2か月半でしたが、今は2か月。
木造アパートも来月1部屋の空室発生ですが築浅なので
礼金1か月にＡＤ1か月なのでＡＤの消費税分だけ足が出る程度。
かなり前はリフォームのたびに業者さんに1000番台を使ったクロスを
色々指定してましたが、シンプルなリフォームでも客付けできるなら
コストも抑えられるのでベストです。
業者さんも余っているクロスがあるでしょうから助かりますよね。
今回のように全面リフォームしても40万円以内で納めれば家賃が7万円なので
半年で回収。
ゼロゼロ物件なのでADの２か月分も当方負担。
こういった出費は全額経費になります。
来期まで満室経営でいきたいですね。
明日は戸建ての売却で近くの新規の不動産屋に行ってみます。
しかし今日は急に涼しくなり作業も楽になりましたが
夏が終わるのは寂しいです。
