第30回：エレベータの部品交換費用
こんにちは。
こうせいです。
築27年のRC物件にはエレベーター（オーチス製）が1基あります。
前オーナーさんはエレベーター管理をJ〇さんに委託しており
僕も引き継ぎましたが、その後、合い見積もりをとり6年ほど前から
S〇Cさんにお願いしています。
毎月の管理料は、
保守料、検査料、インターホン監視料、遠隔監視料でJ〇さんより
毎月1万円ほど安くなりました。
毎月作業報告書が届き、部品交換、調整、清掃、注油、取替等の
報告があります。
ずっと腰が上がりませんでしたが、去年1度エレベーター内で1分ほど
ドアが開かない事案があったので作業報告書とおりに部品交換をお願いしました。
新築から1度も交換等はしていないようです。
9月に発注して11月10日にワイヤー工事。
コロナ渦で部品が欠品中ということで2回に分けてすることに。
まずはワイヤーロープの交換をしました。
6階建てです。
作業は9時開始の13時終了。
こちらの費用が250，000万円（税別）
そして忘れていた頃の2月上旬に第2弾の工事。
コロナ渦の中、やっと部品が揃ったそうです。
内容は、
ベル用バッテリー交換
インターホン用バッテリー交換
機械室内換気扇交換
カゴドアユニット駆動緩衝ゴム交換
カゴ内照明LED化
制御盤内リレー交換
第2弾の工事費用が250，000円（税別）
ワイヤー交換と合わせると500，000円（税別）
税込みで550，000円でした。
これは合い見積もりをとる訳にはいかないので高いか安いかはわかりませんが
当分は安心できるかと思うので良かったです。
ちなみにですが、エレベーターの減価償却基準（国税庁による）は17年。
エレベーターメーカーが公表する耐用年数は20～25年。
25年以上経過すると部品が無くなると言われていますがどうなんでしょうね。
今後はカゴ室内、三方枠等の全面交換も考えないと。
このエレベーターの全面工事費用は700万円前後かと。
2回目の大規模修繕とエレベーター工事。
近い将来にやってくるのでしっかりと資金を貯めておきます。
築古RC物件はメンテナンス費用、固定資産税はかかりますが、
ファミリー物件なので収益は安定しています。
この物件は朽ち果てるまでホールドです。
木造３棟は新築です。
物件自体の補修はありません。
退去時のリフォームかハウスクリーニングのみ。
客付けも比較的楽。
倒産防止共済には毎月10万円で加入。
来年でMAXの800万円。
融資を受けた銀行には毎月3万円の定期積立。
あと10年で3棟は築12年～築15年を迎えるので
倒産防止共済と積立金の合計1200万円を修繕費にあてますが
半額ほどで済む予定です。
不動産を持っているとお金があると思われますが、実際は融資の返済、
固定資産税、修繕費、税金、積立金、その他もろもろで毎月結構なお金が出ていきます。
個人、家族のライフプランも大切ですが、各物件のライフプランも
しっかり把握しておきます。
物件の購入建築は融資を受けますが、今後の大規模修繕費、エレベーター交換費用
はなんとか現金決済で終わらせたいです。
安心経営。
明日はゴルフの自主練習を楽しみます。
